最近和几个朋友聊起保险，发现很多人买了投资房之后，
保险都是 agent 推荐什么就买什么，
但其实保险合同里有几个 term（条款）非常关键——
买错可能少赔、甚至不赔。
作为长期持有多单元公寓（multifamily）和部分 retail 的投资人，
我自己踩过坑，也看过不少同行出事后才意识到问题。
这里整理几个重点供大家参考👇
💡 1️⃣ Replacement Cost vs Actual Cash Value
- Replacement Cost RCV（重置成本）：
保险公司赔你重建房子的“实际造价”，不扣折旧。 - Actual Cash Value ACV（折旧后赔偿）：
会按照房龄、折旧扣减金额，赔得少很多。
👉 举例：
一场火灾，重建要 50 万。
如果你买的是 ACV，保险公司可能只赔你 30 万。
tips：如果你的屋顶很新，选择ACV，你的保费会较低。如果超过15年，尽可能选择RCV，并在接下来的一年找个理由换个房顶（冰雹，大风等），保险会全部cover
💡 2️⃣ Loss of Rent / Business Income Coverage
很多投资人忽略了这一项。
当房子烧了、租客不能住、你租金收入中断时，
**Loss of Rent（租金损失险）**会替你支付这段时间的租金收入。
通常可以选 6 个月、12 个月、18 个月的赔付期。
👉 Multifamily 建议选 12 个月以上，因为重建周期往往超预期。
💡 3️⃣ Liability Coverage（责任险）
这一项保护你免受租客或第三方的索赔。
比如租客滑倒、维修工受伤、租客养狗咬人。
建议额度：
- 普通单户投资房：至少 $500K–$1M
- 多单元/商业物业：配合 Umbrella Policy（伞险），总保额做到 $2–5M
伞险通常是性价比最高的保险之一，一年多交几百美元，可以多出几百万保障。
💡 4️⃣ Vacancy Clause（空置条款）
很多人不知道：
房子空置超过 30–60 天后，保险可能自动失效。
这意味着如果你装修拖了两个月出意外，保险公司可能拒赔。
建议：
- 告知保险公司空置计划；
- 或购买 Vacant Property Endorsement（空置房附加险）。
💡 5️⃣ Deductible（自付额）
Deductible 就是出险时你自己承担的部分。
数额越高，保费越便宜。
但如果太高（比如 $10,000+），小损失都赔不到。
我个人经验是：
- 普通 SFH 投资房：$2,500–$5,000
- 多单元物业：$5,000–$10,000 比较合理。
💡 6️⃣ Water Damage / Sewer Backup
很多标准保单不自动覆盖下水道倒灌或慢性漏水。
这些是房东常见的 claim。
一定要确认是否加上 Water Backup Coverage 或 Flood Endorsement。
💡 7️⃣ Named Insured 与 Additional Insured
- 如果你的房产放在 LLC 里，一定要确保 LLC 是 Named Insured；
- 如果有贷款机构，也要列为 Additional Insured / Loss Payee。
否则出险时，理赔可能出在错误的名字上，赔款延迟甚至拒赔。
💡 总结
买投资房保险，不是比谁保费便宜，而是要确保：
出了事，保险真能赔。