【房东避税系列 01】从自住房到投资房，美国房产的税务逻辑与避税框架
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大家好，我是坐标在 西雅图 的房产投资人。
过去几年，我保持着 每年买一套投资房 的节奏。
在和租客、IRS 的斗智斗勇中不断成长，也积累了一些实战经验。这将是一个系列贴，分享我在实操中的房东避税经验。
今天，我们来聊聊：自住房与投资房，如何优雅地合法避税。⚠️ 特别声明：
本帖内容仅为个人投资经验总结，不构成税务或法律建议。
每个人的情况不同，具体操作请务必咨询你的 CPA。
🇺🇸 一、美国税务的三大核心
美国的税制大致可分为三类：
1️⃣ 收入税（Income Tax）
2️⃣ 资本利得税（Capital Gain Tax）
3️⃣ 遗产税（Inheritance Tax）接下来我们按“自住房”与“投资房”两种情况展开👇
🏡 二、自住房的避税策略
1️⃣ 贷款利息抵税（Mortgage Interest Deduction）
如果你的自住房有贷款，
那么 贷款金额 75 万美元以内的利息 可以抵税。
（2017 年前贷款额度是 100 万美元）- 抵税范围：抵掉工资收入（ordinary income）
- 报税要求：必须采用 itemized deduction（逐项抵扣）
- 若使用 standard deduction（标准抵扣），则不能享受此项优惠。
💡 小贴士：
如果贷款额较高（≥75 万），通常使用 itemized 抵扣更划算。
2️⃣ 自住房出售免税额（Section 121 Exclusion）
根据 IRS 规定：
如果一套房在出售前的 5 年内有 累计 2 年作为自住房，
可以享受免税额度：- 单身：免 $250,000
- 夫妻：免 $500,000
细节补充：
- 这 24 个月可以非连续，只要累计满即可。
- “5 年”按成交日（date of sale）计算。
- 若夫妻共同报税，双方都需满足居住 24 个月条件。
- 若居住未满 24 个月，可享部分免税额。
🏘️ 三、投资房的避税策略
投资房没有 $50 万免税额，但 IRS 给了房东一整套抵税机制👇
1️⃣ 投资房的收入税（Income Tax）
投资房租金属于收入（income），理论上要交税。
但在实操中，通过各种抵扣，通常无需缴税甚至出现“负收入”。举例：
假设房产价值 $1,000,000，年租金 $40,000，
可抵扣的项目包括：抵扣项目 说明 折旧（Depreciation） 住宅：27.5 年线性折旧；商用地产：39 年 房贷利息 每年利息支出可全额抵扣 房产税 每年地产税可抵扣 房屋保险 可抵扣 修缮维护 新房约 $1,000，旧房 $3,000–5,000 水电煤 若房东支付，可抵扣 法律咨询与专业服务 合同模板、会计服务费等 📊 结果：
抵扣额约 $50,000，租金 $40,000 → 报税时无需缴纳 Income Tax。
多出的“亏损”还可结转到未来年度（Carryover）。
2️⃣ 投资房出售与资本利得税（Capital Gain Tax）
假设房产 100 万 → 5 年后卖出 150 万：
- 扣除中介与交易成本后，净收益 $40 万
- 按 15% 长期资本利得税（Long Term Capital Gain） 缴税
- 同时收回折旧部分（Depreciation Recapture），按 25% 税率 征税
💬 注意：
即使你没在每年报税时申报折旧，IRS 也会默认你已折旧，
卖房时仍需补交这部分税。
🔁 四、1031 Exchange（同类资产置换）
如果你卖掉投资房，在 180 天内购买更贵的投资房，
就可使用 1031 Exchange，把所有资本利得税与折旧递延。✅ 不用交税
✅ 可以持续滚动投资
✅ 房产规模越滚越大📌 限制条件：
- 只能用于“类似资产”（like-kind），
例如住宅换住宅、土地换土地。 - 不能用来买 REIT 或基金类资产。
最终，当你去世时，所有未缴税款随遗产重置为“Step-Up Basis”，彻底清零。
💵 五、需要现金怎么办？
答案是：Cash-Out Refinance（现金再融资）。
房子涨价、贷款不变，净值（Equity）越来越高，
此时可以做再融资，从中取出现金，
这笔钱被视为贷款，而非收入——无需缴税！同时租金上涨往往能覆盖新增贷款的月供，
实现“既取钱又保房”的理想状态。
🏠 六、遗产传承与 Step-Up Basis
通过长期持有 + 1031 Exchange，
你可以把房产不断滚大，最终传承给下一代。当继承发生时，房产的成本基数会重新计算（Step-Up Basis）：
💬 举例：
原购入 $1M → 去世时 $5M → 新税基为 $5M，
此前未交的税一笔勾销。联邦遗产税免税额（2025年）：
- 个人 $12.92M
- 夫妻 $25.84M
多数人完全在免税范围内。
不过部分州（如华州）州税门槛较低（约 $2.19M），需注意规划。