[投资房实战] 从1套到40套，我这12年买房的真实经验分享
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偶然知道这个论坛，看到大家都在聊买房，就用朋友的号来分享一下我自己的经历。
这不是教程，只是一些真切体会，或许能帮到还在起步阶段的朋友。
📍 起点：从小白到40套房的12年
我坐标美东某州，大约从 12年前开始接触房地产。
到现在陆陆续续买了 40多套房 —— 有自己单独持有的，也有合伙投资的，
类型包括 condo、single family、multi-family 等。买多了之后，几乎所有本地经纪人都认识我。
有些新房源还没上 Zillow、Redfin，
就先被经纪人打电话通知——“这套你可能会喜欢”。
算是一路摸索出来的“滚雪球模式”。
💰 租金收入与现金流
目前我每月租金入账大约 10万多美元。
扣掉房贷、保险、维修等所有开支后，
现金流依然稳定为正。
即使哪天我不工作，全家也能靠租金生活。但并不是一开始就这样。
最初一年我也是边学边赔，
从亏损到打平，再到如今的正现金流。
尤其疫情后房租大涨，我也被“逼着”给房客涨价。
现在精力有限，主要是打理现有资产，不再频繁出手。
📈 房价与市场变化
疫情之后，这里的房价上涨明显。
我之前花 7万买的小房，现在能卖到 11万，涨幅接近 60%。
很多人离开大城市，来到中部或大学城远程办公。
我投资的城市就因为大学和就业稳定，租金持续走高。我不炒股，也不投基金，只信房地产。
拜登政府“放水”后，持有贷款反而是对冲通胀的最好手段。
房贷多、资产升值快、还能 cash out，再投下一轮。
🏦 贷款与财务操作
我的财务结构很简单：
一张 W2 + rental income，没有公司，没有复杂账。贷款时，每次都要重新填写名下房产，虽然麻烦，
但后来我固定合作了一家 local bank，
利率不算最低（约4%出头），但省心高效。经验分享：
- 一张 W2 通常能贷 4套房，再多就要看家庭报税结构。
- 两人贷款时，每人都背债务，不如单人贷款灵活。
- 固定一家 lender 关系深，会让批贷速度更快。
🧾 出租与房客管理
我投资的房子都集中在一座大学城。
房客类型大多是本地老美和留学生。👉 租客筛选极其重要：
- 一定查信用、查收入，不足就拒绝。
- 拖欠房租的房客，一旦走法院程序，律师费起步 $1,000。
- Zillow 的 online credit check 很好用，可直接筛选申请人。
💡 建议：
- 有时间就 自己打理租赁，别交给中介。
- 挑个周末集中带看，效率最高。
- 广告措辞要注意，不能有任何歧视词。
- 宠物、Section 8等，可用“prefer XXX”表达偏好。
我遇过的房客可谓“千奇百怪”：
有的把天花板砸塌、有的忘关水、有的厨房起火……
经历多了就明白，很多人不是不想买房，而是无法管理自己的人生。
🔧 维修与人工
维修工我雇过各种人：
墨西哥、巴西、越南、美国本地、中国师傅……
结论是——没有哪个永远靠谱。你要学会：
- 谈价与砍价；
- 判断他们在忽悠什么；
- 随时备选几个不同工种的人。
疫情后人工成本涨得离谱，很多工人说来不来。
以前我自己刷墙、修空调、换水龙头，现在时间不够，只能雇人。
📌 小贴士：- 工具请集中放在车库；
- 买辆皮卡是最值得的投资；
- 出租房尽量别铺地毯，Costco 的复合地板更省事。
⏰ 时间管理与分工
搞房产极其耗时间。
如果你白天上班，就要牺牲周末。我们家的分工是：
- 我负责买房、谈价、找 contractor；
- 另一半负责拍照、发广告、跟进租客。
这是个考验人际沟通与组织能力的工作。
要清楚：你的周末，不会再属于你自己。
🏘️ 买房策略
在我这城市买房基本不用加价，
有时还能讲价。
我常用 dual agent（双代理） 模式，
因为自己熟市场、不需要买方经纪。
这样 listing agent 拿双份佣金，更乐意促成交易。Tips：
- 看好就快下手，好房通常 3–4 天就 under contract。
- 若房源重新挂出来，问清楚原因（多数是买家贷款没批）。
- cash buyer 在任何市场都是“王者”。
有次我连续买了同小区两套房，
等第三套上市时，对方还想引用我前两套的成交价抬价。
我摊牌说那两套都是我买的，对方直接愣住 😂。
再后来我一栋大楼买了 19 套，自己成了 HOA 主席，
修修补补都我说了算，那感觉还挺爽的。
💡 给新人的建议
1️⃣ 先自住，再投资
第一套可以是 condo，减少房租支出。
投资房建议从 condo 起步，熟悉维修后再上 multi-family。2️⃣ 走完第一套房贷流程
别怕麻烦，熟悉从 pre-approval 到 closing 的每一步。3️⃣ 脚踏实地，别好高骛远
财富是靠一套套累积的。
先搞好前两套，比空想十套更重要。