前几个月，我收到一个 off-market deal， 地点在 Houston 77099，一个 81单元的多户公寓（multifamily）。 项目条件其实挺诱人，但最终我选择了 pass。 今天想和大家分享一下原因，也聊聊这个决定后来怎么看。 🏙 项目亮点 1️⃣ 物业新：建于 2018年，非常干净、维护成本低，管理轻松。 2️⃣ Cap rate 诱人：Year 1 的 cap rate大约6.5%，比市场平均高不少。 3️⃣ 现金流稳定：按卖方预估模型，年化现金流可达6%+，对被动型投资人很有吸引力。 🤔 为什么我最后决定pass 1️⃣ Location中规中矩，不是“增值型”区域 虽然位置不差，但区域收入偏低、租客素质一般。 对我们这种想做“value add + exit spread”的团队来说，location不是加分项。 2️⃣ 物业太新，没有太多value add空间 2018年的资产几乎没什么可升级的部分。 而我们通常希望 第3年cap rate能比市场高出1%以上， 只有这样在exit时（出售时）才有利润空间。 换句话说： 这个项目属于“买来就稳”，但稳得太早， 不太适合做基金化的增值型操作。 📉 后续结果 最近得知，这个项目在不到两个月前被别的买家拿下（under contract）。 但运营刚开始，就出现了明显问题—— 租客陆续搬出，occupancy 直降约9%。 我推测原因很可能是： 卖方为了在出售前“美化数据”，往里塞了很多不合格租客。 等交割后，这些租客续租不了、信用差、直接搬走。 这也验证了我当时对location和tenant base的判断。 📚 总结 有时候一个deal的数字很好看，但数字只是结果，不是根本。 如果location、tenant quality、运营逻辑不扎实， 哪怕cap rate高，也可能是“表面繁荣”。

这几天刚从 broker 那里拿到一个新项目，真心觉得性价比超高，特地来分享一下，看有没有感兴趣的买家一起研究👀 📍项目基本信息 位置： Charlotte, NC 28117 售价： $3.9MM Cap Rate： 7% 租客： Walgreens（上市公司） 🧭 地理亮点 Charlotte 作为北卡增长最快的城市之一，过去五年人口持续上涨，尤其是北部区域发展飞快，人均收入高达 $120K+。 周边是高净值住宅区+成熟商业带，交通便利、消费力强，是典型的“富人区刚需药店”配置💊。 💼 稳定租客 租客是Walgreens（美股上市公司，ticker: WBA），全国连锁药店品牌。 该店面平均每年营收 超$4MM，运营稳定，信用优良。 从 landlord 的角度看，这种 national tenant = 最稳的现金流来源，不用担心租金拖欠或空置。 📜 租约结构 ✅ Absolute NNN Lease —— 最省心的租约类型。 房东不负责任何费用，租客承担： 地税 保险 房顶、外墙等维修翻新 👉 也就是说，房东只需要“躺着收钱”💤💰，堪称纯被动收入神器。 💰 投资回报 总价 $3.9MM 只需约 $1.7MM 自有资金（其余可贷款） 年化回报率稳定在 6%+，并且租金还会逐年递增📈 这种 deal 在当前高利率环境下非常稀缺，是典型的 “防御型现金流型投资”，既能保值，又能稳收租。 🧠 项目总览 ✔ 地段优越（Charlotte 富人北区） ✔ 租客稳定（上市药房） ✔ 结构省心（Absolute NNN） ✔ 回报稳健（6%+年化） 非常适合想要布局稳定现金流资产的投资人。 有兴趣的朋友可以留言或私信我，我可以发完整 OM、租约和模型📊。